导 读
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1、前7月投资同比降幅扩大，仅35家房企新增货值过百亿2、63%新增货值集中于TOP10，百强拿地销售比0.163、头部房企拿地放缓，谨慎理性下聚焦一二线4、土地成交规模仍将低位运行，核心城市土拍或将进一步降温
☉文／克而瑞研究中心
榜单解读
前言：热点城市土拍热度回落之下，7月房企投资低位运行。新增货值百强门槛值同比跌幅持续扩大，拿地百强的投资金额同比下降20%，百强房企拿地销售比仅0.16，且仍然有近六成百强房企尚未拿地。此外，头部房企7月单月投资也大幅放缓。
整体来看，在头部房企上半年积极参拍一系列优质地块以后，房企投资保持“收敛、聚焦”的策略，国央企主导的土地投资格局短期内不会改变，民企投资复苏仍需要销售回稳的支撑。
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前7月投资同比降幅扩大仅35家房企新增货值过百亿
7月份以来，由于土拍逐渐分散、且核心地块供应减少，热点城市的土地市场热度也有所回落，仅剩部分特别优质地块能吸引房企积极参拍、摇号成交。
在此背景下，截止7月末，新增货值百强门槛值为47亿元，同比下降19%，较上月末同比差值再度增大13个百分点，新增货值10强、20强等各梯队门槛值持续同比全线下滑，尤其10强、50强门槛值同比下滑超过30%。
截止7月末，新增货值超过百亿的房企为35家，较上月末仅增加3家，但对比去年同期减少了19家，投资低迷可见一斑。其中华润、滨江和保利位列新增货值前三。
总量方面，1-7月新增货值、总价和建面百强的总额分别为116655亿元、8270亿元和7278万平方米，拿地金额百强房企的投资力度同比下降20%，投资力度的收缩幅度较上月更甚。
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63%新增货值集中于TOP10百强拿地销售比0.16
集中度方面，7月末TOP10房企新增货值占百强总量的63%，其次11-20强房企占比达15%，而后50强房企新增货值仅占5%，行业集中度走高，未来分化也将加剧。
对比去年同期集中度来看，10强房企集中度占比提升18个百分点，此外11-20强和后50强房企的占比分别减少7和13个百分点。
拿地销售比方面，1-7月百强房企拿地销售比0.16，各梯队拿地销售比与6月末相比虽然有微弱的回升，但投资意愿依然处于低谷，与去年同期相比仍有较大差异。
分梯队来看，仅有10强房企拿地销售比达到0.23，其他梯队均不足0.2，后50强房企更是仅有0.05。
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头部房企拿地放缓谨慎理性下聚焦一二线
1-7月，仍有近六成百强房企尚未拿地，市场不断走弱之下房企投资依然谨慎。从7月单月拿地来看，头部房企拿地较上半年大幅放缓。全口径销售TOP10拿地金额除保利外，其余企业单月拿地均不足百亿，且7月拿地金额与前六月均值相比均出现大幅减少，招商、滨江等降幅超过60%。此外，龙湖、中海等7月并未拿地。一方面是受到集中供地城市土拍节奏影响，另一方面，上半年头部房企在核心城市拿地相对充裕，市场走弱下，整体投资回归理性和谨慎。
当前投资十分聚焦，一二线是企业布局、补仓、调仓的重点，三四线则无人问津。多数房企上半年拿地城市不超过15个，而华润、滨江、招商等一二线拿地金额占比更是超过90%。
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土地成交规模仍将低位运行核心城市土拍或将进一步降温
除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍还出现杭州2023年首轮流拍和本地国资委托底的现象，结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年的密集出让，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
随着上半年核心城市优质地块的补充，若三季度销售无明显企稳回升，房企拿地大概率保持理性和谨慎，聚焦一二线的同时，更加关注性价比高的优质地块。拿地格局上，短期不会有明显变化，依旧是央国企占主导，民企保持弱复苏态势。
排版：Jenny、丰杰
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